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时间:2020-10-22 21:01  编辑:wendj

美国贷款种类分析,三大类教你如何合理购房

美国的贷款种类众多,在选择贷款时,可以从以下三方面考虑,综合选择出一个最适合自己的贷款方式。

    固定利率贷款在整个还款周期中利率保持不变,故而每个月的还款额固定。一般性固定利率贷款(conventionalfixed-rateloans)的利率和规定的房屋保险一般较低,一般贷款周期为30年,贷款整个周期内的可预测性强。申请者需要有稳定良好的历史信用记录,并且首付不低于房价的5%。固定利率贷款一般适用于准备长期居住或持有该房产的人。

     (1)贷款利率:固定利率 vs浮动利率

    浮动利率贷款(adjustableratemortgage,ARM)在整个还款周期中的各个预定时间段利率会改变,故而每个时间段内每个月的还款额会浮动,贷款整个周期内的可预测性差。一般的浮动利率贷款在开始几年的利率是固定的并且利率一般比固定利率低,而后利率浮动,但两个相邻时间段的利率浮动有一定上限。

    申请者同样需要有稳定良好的历史信用记录,并且首付不低于房价的5%。如果只打算短期居住或持有房产,可以考虑短期利率很低的浮动利率贷款,并可以在利率开始浮动后出售房产,但有房产贬值、利率大幅上浮且无法出售房产而需要承担高额利息的风险。

     (2)放款机构:政府贷款 vs一般贷款

    政府贷款是由政府放款的贷款,如联邦住房管理局贷款(FHAhomeloan)就是由联邦政府住房管理局发放的购房贷款。FHA住房贷款首付只需3.5%,相比于一般贷款,FHA住房贷款对申请者的信用积分、负债收入比要求更低,贷款申请更容易获批并且申请过程更简单,但需要支付较高的贷款保险。

    一般贷款是指放款机构不是政府的贷款,需要交的贷款保险(PMI)较低,一般为每月-,但如果首付超过房价的20%,则一般不需要缴纳贷款保险。尽管一般贷款的PMI相比于FHA贷款缴纳的保险要低,但一般贷款需要的首付比FHA贷款更高。

     (3)贷款金额:中小额贷款vs大额贷款

     普通贷款:普通贷款(conformingloan)是符合FannieMae或FreddieMac这两家政府管控的企业要求的贷款。两家公司进行住房抵押贷款证券化(mortgage-backedsecuritization,MBS),要求贷款额不能过大,一般在.7万以下。

     大额贷款:大额贷款(jumboloan)是贷款额较大的贷款,一般在.7万或.55万以上,但不同州和不同银行要求不同。相比于普通贷款,大额贷款将无法出售成为MBS,放款机构将承担更大风险,所以对申请者的信用历史、负债收入比等有更高的要求。

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